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房地产价格对不同经济情景的反应

发布时间:2019-08-16 19:15:05 编辑:笔名

  香港房地产是以所有权和使用权相分离为基础的,土地买卖的是使用权;政府对土地保持有效的管制,包括对建筑、城市规划和市场机制的建立;土地税收构成财政收入的主要来源。从年,地产收入占到香港财政收入1/ 。

  1841年英国占领香港后,随着香港产业转型和回归,一次次大事件背后则是一次又一次的房地产的起伏。

  鸦片战争后,随着太平天国运动、辛亥革命等内地动乱,大陆人不断涌向香港,人口从初的5000多人增长到1941年的16 万人。由于建设不足,房租、地价和房价持续升高。此间也出现过由于华商购地在年地价上涨6倍的情况,香港开始成为一个城市。

  年是香港工业化发展快的时期,香港人口从200万提高到 00万,欧美和印尼资金在香港开办实业。香港进入了一个建筑、买卖的高峰期。商业地产、仓库、厂房需求急剧上升,商厦从1961年的5栋提高到1964年的20栋,租金从1962年的1.6元/平方尺提高到1964年的4元/平方尺。

  1964年发生拆旧事故,造成政府干预旧楼拆迁,使得部分靠银行贷款的房地产开发商资金周转困难,加上对银行开始进行风险监管,由于过度的房地产开发贷款,出现了银行倒闭的挤兑风潮。房价因此暴跌,当年工业用地降幅达67%,高级住宅跌幅 5%。1967年爆发了反英抗暴的政治运动,资金外流,地价当年又跌了50%,政府买地收入仅为高峰期的18%。也正是这一次大跌,完成了房地产公司的转换,李嘉诚、李兆基、郑裕彤等地产商低价购地,奠定了后来香港经济主导者的地位。

  1968年政局稳定后,市民信心恢复。加上香港进入了第三产业快速发展期,海外资金再次流入香港。该阶段香港的股市表现,从1967年8月底的58.61点上升到197 年的1775点。另外由于港元贬值,物价全面上升,通胀预期也拉高了租金和房价。海外投资增加带动了对高级住宅的需求,高级住宅楼价上涨。此后股市暴跌和石油危机使得房价再次回落。

  1976年以后,香港成为国际金融中心,大批外国金融机构在香港设立公司;大量移民不断涌入,还有50、60 年代出生高峰期的人进入了结婚高峰期,使香港年期间保持持续10%以上经济增长。楼市于1975年触底,1981年达到高峰。这一时期,地价上涨了7倍,楼价上涨了 倍。

  美国采取沃克尔紧缩后,香港利率升20%,资金成本压力加大,加上世界经济不景气,中英关于香港前途问题谈判困难,楼市崩溃,地价跌幅40%-60%,高级住宅下跌50%。

  中英在1984年底谈判结束,对于市民关心的1997年到期后的土地租约问题,进行了妥善解决,市场信心在次升起;另外世界经济形势好转,美元贬值带动香港出口增加,经济再次进入高增长。利率也开始进入下降周期,海外资金流入香港,创造了房价上涨的条件。随着1991年通胀预期高涨和股市上涨,1991年 月楼市再次出现上涨。

  香港政府在1991年8月到1992年二季度连续采取措施抑制房价,包括收取印花税、禁止内部转让楼花、降低按揭比例;但没有阻止房价上涨,针对降低按揭比例这一措施,房地产开放商自己组建财务公司,向购房者贷款。199 年地王拍卖屡现,带动房价继续上涨。1994年一季度之后,香港政府继续抑制房价:包括增加土地供给、房屋供给、打击投机;另外美国7次加息后,房价从1994年二季度下跌,一直持续到1995年三季度,这次房价平均下跌 成。董建华上任后,大家对香港前途信心充足,1995年后继续恢复上涨,一直持续到1997年。 (国泰君安策略团队)

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